Skillnaden mellan Privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag, som är den mer korrekta benämningen, är framför allt hur föreningen och dess medlemmar beskattas. Ett oäkta bostadsföretag är samma sak som ett privatbostadsföretag vad gäller boende, medlemmars rättigheter, skyldigheter och hur föreningen sköts etc. Även det oäkta bostadsföretaget lyder under bostadsrättslagen osv.

Det är skatteverket som klassar när en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta och det kan ändra sig mellan olika år om förutsättningarna ändras.

-Privatbostadsföretag som är det vanligast, är en svensk ekonomisk förening vars verksamhet till minst 60 % består i att till de egna medlemmarna (delägarna) tillhandhålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen, s.k. kvalificerad användning.

-Oäkta bostadsföretag är en förening som inte uppfyller kraven för att vara ett privatbostadsföretag. I en del föreningar uppfylls inte denna gräns eftersom andelen bostadslägenheter med hyresrätt, lokaler ( ex. butiker eller kontorslokaler ) samt bostadsrättslägenheter som ägs av juridiska personer överstiger 40%. Denna förening betraktas då som ett oäkta bostadsföretag.

Skatteregler i ett oäkta bostadsföretag

-För bostadsrättsföreningen.
I ett oäkta bostadsföretag beräknas inkomstberäkningen, till skillnad från i ett privatbostadsföretag, utifrån de verkligen intäkterna och kostnaderna och föreningen ska betala skatt på verksamhetens överskott.

-För bostadsrättsinnehavaren
Det är framför allt två viktiga skillnader i beskattning av medlem i ett oäkta bostadsföretag. Den ena är att om årsavgiften är låg så kan du förmånsbeskattas i den oäkta föreningen. Det andra är reglerna för kapitalvinstbeskattning vid en försäljning.

-Bostadsförmån
I de fall man bor billigare än vad det skulle kostat att hyra motsvarande lägenhet (marknadsmässig hyra) beskattas man som medlem för denna bostadsförmån. Marknadshyran (skatteverket fastställer årligen marknadshyra/ jämförelsehyra för olika områden) minskas normalt sett med ett schablonavdrag på 10 % för underhållsansvar som ska motsvara de utgifter man har haft för att disponera lägenheten, dvs avgifter och eventuella reparationsutgifter som en hyresvärd skulle stått för om lägenheten varit en hyresrätt. Mellanskillnaden utgör bostadsförmånsvärdet och ses som en utdelning från föreningen. Bostadsförmånsvärdet tas upp till 5/6-delar och beskattas i inkomstslaget kapital. D.v.s. man betalar 25 % skatt på det framräknade bostadsförmånsvärdet (5/6 x 0,30 %=0,25). Bostadsförmånen deklareras årligen.

-Kapitalvinstbeskattning
Den andra är att kapitalvinstbeskattningen vid en försäljning ser lite annorlunda ut.

Om du äger en bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag kommer du när du säljer bostaden behöva skatta på reavinsten och har inte möjlighet till uppskov. Skatten är 25 % av vinsten till skillnad från om du äger en bostadsrätt i ett privatbostadsföretag där den är 22 %.

Du tar upp 5/6-delar av vinsten och eftersom skattesatsen i inkomstslaget kapital är 30 procent innebär det att skatten på vinsten blir 25 procent (5/6 x 0,30 = 0,25).

Värt att nämna är också att en köpare av en lägenhet i ett oäkta bostadsföretag inte får ta med tidigare beviljade uppskovsavdrag, utan dessa måste tas upp till beskattning.

Mer om beskattning av oäkta bostadsföretag kan du läsa om här!