Begreppet dolt fel har de flesta hört talas om men få vet vad det egentligen avser. Ett dolt fel i en fastighet är något som inte kan upptäckas vid en noggrann besiktning och som heller inte kan räknas till tidens tand, d v s beror på byggnadens ålder eller som köparen med fog borde ha förväntat sig med hänsyn till fastighetens skick.

Det går det alltså inte som köpare att åberopa dolt fel om felet varit möjligt att upptäcka. Exempelvis när man efteråt upptäcker fukt i en källarvägg och som kunde ha upptäckts om bara väggskåpet hade flyttats åt sidan.

Inte heller kan man som köpare åberopa dolt fel när det börjar läcka in genom yttertaket som är trettio år gammalt, eftersom det får man räkna med då ett yttertaks tekniska livslängd är ca 20–30 år.

Säljaren ansvarar för dolda fel i fastigheten enligt lagen (Jordabalken 4:19) i tio år. Men som sagt, för sådana fel eller skador som köparen haft möjlighet att upptäcka eller haft anledning att räkna med p g a fastighetens ålder och skick, kan säljaren inte göras ansvarig.